贷款买房合同无效后，银行还要求贷款人还款合理吗？

                                                    ——再审法院：二审判决对此认定有误，本院予以纠正。

浩天济南律师事务所专业房产纠纷律师、山东律师、济南律师，为方便当事人，根据在接待来访咨询律师问题、寻求法律咨询过程中当事人的需求特此整理关于贷款买房合同无效后，银行是否有权要求买房人继续支付贷款的相关问题，并以案例说明。

王某某等三人再审事实和理由：二审判决王某某等三人承担建行青某分行剩余贷款本息还款责任错误。

首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，商品房买卖合同和担保贷款合同解除，应由出卖人返还收取的购房贷款本金及利息。另案生效判决已确定越某公司就合同解除时的剩余贷款本息向建行青某分行承担还款责任，对该责任认定不应再有争议。

其次，在案涉《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称《借款合同》）履行过程中，王某某等三人在客观上既不控制贷款，也未使用贷款，全部款项由青某分行依按揭贷款模式流程直接转给了越某公司。在越某公司违约导致购房合同及借款合同解除、王某某等三人无任何过错的情况下，在购不到房的同时还要成为建行青某分行的债务人，既不符合按揭贷款的法律特征、政策背景，也不符合按揭贷款商业模式的价值安排。

青某分行辩称：

首先，借款合同关系发生在青某分行与王某某等三人之间。案涉《借款合同》第十九条约定：“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”该条款具有清理结算条款的性质，《借款合同》解除，不影响该条款的效力，王某某等三人应当按照该条约定向青某分行承担归还剩余贷款本息的责任。

其次，《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定商品房买卖合同及担保贷款合同解除后出卖人归还购房贷款，从法律关系上来说是出卖人受购房人的委托向银行还款。本案中，越某公司未根据王某某等三人的委托向某分行还款，相应的还款责任仍应由王某某等三人承担。

裁判理由

最高法院认为，本案再审争议焦点为，案涉《借款合同》解除后王某某等三人应否承担剩余贷款的还款责任。

▍关于案涉《借款合同》解除后的贷款返还责任主体问题

《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”

   本案中，因越某公司未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除。根据前述规定，应由出卖人越某公司将收取的购房贷款本金及利息返还青某分行，王某某等三人不负有返还义务。

▍关于案涉《借款合同》中相关格式条款的适用问题

案涉《借款合同》第十九条载明：“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”该条款系青某分行为重复使用而提前拟定的格式条款。

在《商品房买卖合同司法解释》已经明确规定，商品房买卖合同和商品房担保贷款合同解除后，出卖人将收取的购房贷款的本金及利息直接返还给贷款人而非购房人（借款人）的情况下，青某分行拟定该条内容，意味着要求王某某等三人在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了王某某等三人的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，该条款对王某某等三人不具有拘束力。

▍关于商品房按揭贷款商业模式下各方当事人权利义务关系问题

本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系。从合同内容来看，在商品房买卖合同中，王某某等三人支付房款，越某公司交付房屋；在商品房担保贷款合同中，青某分行将王某某等三人所贷款项直接支付给越某公司，越某公司实际用款。王某某等三人并不支配购房贷款，但需偿付贷款本息。如果案涉合同正常履行，王某某等三人取得房屋，各方权利义务亦可保持平衡。

但本案中，因越某公司不能交付房屋而致使合同解除，导致合同约定的各方权利义务严重失衡。

具体表现为：越某公司违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用王某某等三人支付的首付款及青某分行按揭贷款；青某分行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对越某公司、王某某等三人的债权；王某某等三人未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在王某某等三人对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。因此，审理案件时，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。

综上，青某分行请求王某某等三人归还剩余贷款并支付利息的请求不能成立，其为本次诉讼产生的律师费亦不应由王某某等三人承担。王某某等三人的再审请求成立，应予支持。二审判决对此认定有误，本院予以纠正。

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