本文导读：

房屋租赁合同，是指房屋出租人与承租人之间，以承租人定期给付约定租金形式，双方就房屋租赁相关权利义务达成一致合意而签署的协议。

关于租赁合同，民法典在原有合同法的基础上，作出了新增修改——在更有利于保障租房人权益的基础上，也更加兼顾出租人的权益。

本文总结5条：民法典关于租赁合同的新规定——2021年签署租赁合同一定要注意了!

1、房屋权属存争议?可无偿退租!

《民法典》第七百二十四条：有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：
(一)租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押;

(二)租赁物权属有争议;

(三)租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。

实际中，经常出现房屋所有权引发的争议纠纷，殃及了租房人的情况。此时租房人想退租却苦于租赁合同没有到期，且合同条款并未明确约定出现此种情况时应如何处理。

民法典第七百二十四条则明确了：当房屋出现权属争议，或者被查封、扣押时，租房人可以依法解除租赁合同。
可以说从法律角度更一步保障了租房人的居住权益——广大租房人遇到这种情况时，在保留相关证据后，就可以随时(和出租人)要求解除租赁合同。

2、设立居住权的房屋不得出租!

房屋“居住权”是民法典新增的概念——指的是在不改变房屋所有权的前提下，为特定主体设置一定期限的居住权利。

根据民法典规定，在没有特殊约定的情况下，设立了居住权的房屋不得出租：

《民法典》第三百六十九条：居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。
所以，租客们在租房时应当首先明确：该房屋是否设立了居住权。

如果房屋设立了居住权仍被违约出租承租，那么日后产生纠纷，该房屋的租赁合同将因为“居住权”而失去法律效力。(合同失效意味着，居住权所有人可以随时将租客赶出房屋)

所以，设立了居住权的房屋，可以说是租房雷区，租客们在租房时一定要避开——可以在租赁合同中写明：该房屋未设立居住权……在合同履行期间不得设立居住权……否则出租人将承担xxxx元违约金。

3、到期了被赶出去?不行，租房人享有优先租赁权!

现实中经常会有这样一种情况：合同到期后，租房人被房东告知不想再出租了，那么此时租房人只能去找新的房源。

而民法典新增规定，当租赁期满后，房屋承租人在同等条件下，享有优先承租权利：

《民法典》第七百三十四条：租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。

租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。

意味着——

首先，租赁期满后，如果租房人继续租赁，且出租人没有提出异议，那么此时视为原租赁合同继续有效，同时租赁期限变为不定期;

其次，如果租赁期满后，出租人想租给别的租客，那么在同等条件的前提下(比如同等租金)，原租房人则享有优先承租的权利。

4、租房人优先购买权?有限制条件了!

《民法典》第七百二十六条：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利;但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。

出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。

对比此前合同法相关规定——(房屋出售时)租房人享有优先购买权：

首先民法典明确了租房人享有优先购买权的期限：在出租人通知租房人房屋将出售后的15天内(租房人应明确是否购买);

其次民法典还规定了如果房屋按份共有人/房屋所有权人的近亲属表示购买的，那么租房人的优先购买权将作废。

5、房屋转租时，几方权益如何保障?

对于现实生活中经常出现的“房屋转租”的情况，由此引发的纠纷应如何解决?此次民法典新增规定：

《民法典》第七百一十六条：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效;第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

《民法典》第七百一十八条：出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。

首先，经过出租人同意的，承租人可以将房屋转租给第三人(未经同意转租的，出租人可解除合同);

其次，当发现房屋被转租时，出租人可以提出异议(期限为6个月内)，超期则视为同意转租;

第三，(经出租人同意)转租的房屋，出租人和承租人的租赁合同继续有效，同时第三人造成的房屋损失结果，由承租人来进行赔偿。

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